WEG: Nach Eigentumsentziehung muss der Wohnungskäufer den ehemaligen Eigentümer raussetzen

Wer wegen grober Beleidigungen und Körperverletzung sein Wohnungseigentum verliert, muss auch wirklich raus.

 

Wird einem Wohnungseigentümer das Wohnungseigentum wegen grober Beleidigungen und Körperverletzung entzogen, muss der Erwerber dem ehemaligen Eigentümer die weitere Nutzung der Wohnung untersagen.

Hintergrund: Der ehemalige Eigentümer nutzte die Wohnung nach Zwangsverkauf als Mieter weiter.

 

Die Eigentümer einer Wohnung  waren auf Betreiben der Wohnungseigentümergemeinschaft nach § 18 WEG verurteilt worden, ihr Wohnungseigentum zu verkaufen. Anlass waren Beleidigungen, Bedrohungen und Körperverletzung. Die Wohnung wurde durch Zwangsversteigert.

Auch nach der Versteigerung der Wohnung wohnte der ehemalige Eigentümer, als Mieter, weiterhin in der Wohnung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft verlangt vom Käufer, dafür Sorge zu tragen, dass die Eheleute aus der Wohnung ausziehen und die Anlage nicht mehr betreten.

 

Entscheidung: Der Erwerber muss die Nutzung der Wohnung durch die vormaligen Eigentümer beenden. Indem er den Eheleuten die weitere Nutzung der Wohnung ermöglicht und ihnen den Besitz am Sondereigentum überlässt, verstößt er gegen die in § 14 Nr. 1 WEG geregelten Pflichten.

Das Entziehungsurteil nach § 18 Abs. 1 WEG verpflichtet die verurteilten Eigentümer zwar nur dazu, ihr Wohnungseigentum zu veräußern und gibt der Gemeinschaft keinen Räumungsanspruch. Einen solchen hat nur der Erwerber. Wenn aber die Eigentumsentziehung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG auf wiederholten groben Pflichtverstößen beruht, ist es den übrigen Eigentümern nicht zuzumuten, die Hausgemeinschaft mit den zur Veräußerung verurteilten Eigentümern fortzusetzen. Dürften diese auch nach der Veräußerung in der Wohnung bleiben, würden die Wirkungen des Entziehungsurteils unterlaufen. Das ist mit dem Sinn und Zweck des Entziehungsverfahrens nicht vereinbar. Dieser besteht darin, den Gemeinschaftsfrieden gegenüber einem „Störenfried“ wieder herzustellen.

 

Es kommt auch nicht darauf an, ob es nach dem Entziehungsurteil zu weiteren Störungen gekommen ist. Der pflichtwidrige Gebrauch des Erwerbers besteht nicht darin, dass er neue Störungen der früheren Wohnungseigentümer nicht unterbindet, sondern darin, dass er den früheren Eigentümern, denen das Wohnungseigentum entzogen worden ist, den Besitz weiter überlässt.

Anders verhält es sich, wenn eine Eigentumsentziehung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG auf Hausgeldrückständen beruht. Dann wird den übrigen Wohnungseigentümern meist der Verbleib des ehemaligen Eigentümers in der Wohnung nicht unzumutbar sein, da mit dem Zuschlag in der Zwangsversteigerung die Pflicht zur Kosten- und Lastentragung auf den neuen Wohnungseigentümer übergeht.

 

(BGH, Urteil V ZR 221/15)

 


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