WEG: Nutzungsrecht und Kostentragung laufen parallel

Wird einem Sondereigentümer in der Gemeinschaftsordnung eine Instandsetzungs- oder Instandhaltungspflicht für Gemeinschaftseigentum übertragen, muss er gegeben falls auch die ihm dadurch entstehenden Kosten tragen.

 

Den beiden Eigentümern der  Wohnungen im Erdgeschoss wurde das Sondernutzungsrecht an den vor ihren Wohnungen liegenden Flächen einschließlich der dort befindlichen Terrassen eingeräumt.
Die Teilungserklärung sieht  für die Instandhaltung der dem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen, Anlagen und Einrichtungen vor, dass der jeweils berechtigten Sondereigentümer diese zu tragen hat.

 

In einer Eigentümerversammlung beschlossen die Eigentümer die Erweiterung beziehungsweise Errichtung von Terrassen auf den Sondernutzungsflächen ferner wurde beschlossen, dass die Kosten der Herstellung und künftigen Instandhaltung von den Sondernutzungsberechtigten zu tragen sind.

 

Erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist hat ein Eigentümer Klage auf Feststellung der Nichtigkeit eingereicht. Er meint, die Eigentümerversammlung habe keine Beschlusskompetenz, um über Folgekosten von baulichen Veränderungen am Gemeinschaftseigentum zu entscheiden.

 

Der BGH entschied:  Die Beschlüsse sind wirksam. (BGH, V ZR 91/16)

 

Zunächst ändern die Beschlüsse die Sondernutzungsrechte weder hinsichtlich des räumlichen Zuschnitts noch hinsichtlich des Nutzungszwecks.

 

Eine Nichtigkeit der Beschlüsse ergibt sich auch nicht aus einer Verletzung von § 22 Abs. 1 WEG. In Bezug auf bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum. Ob die Zustimmung von Eigentümern fehlt, deren Rechte durch die Maßnahmen beeinträchtigt werden, ist hier unerheblich. Die fehlende Zustimmung eines beeinträchtigten Eigentümers würde nämlich nur zu einer Anfechtbarkeit führen. Die Klage wurde aber erst nach Ablauf der Anfechtungsfrist eingereicht.

 

Schließlich konnten die Eigentümer auch beschließen, dass die jeweiligen Sondernutzungsberechtigten die Kosten für die beabsichtigten Maßnahmen und auch die Folgekosten tragen müssen. Die Frage, ob der Eigentümerversammlung hinsichtlich der Folgekosten die Beschlusskompetenz fehlt, weil die Entscheidung über einen „Einzelfall“ im Sinne von § 16 Abs. 4 WEG hinausgeht, stellt sich nicht, weil den Beschlüssen hier insoweit nur deklaratorische Bedeutung zukommt. Die Regelung in der Teilungserklärung, dass die Sondernutzungsberechtigten für die Pflege ihrer Sondernutzungsflächen verantwortlich sind, bezieht sich nicht nur auf bei der Teilung schon vorhandene, sondern auch auf später hinzukommende Anlagen. Und schon allein daraus, dass den Sondernutzungsberechtigten die Instandhaltungspflicht übertragen ist, ergibt sich, dass sie die Kosten für die Herstellung und Instandhaltung neuer oder geänderter Anlagen im Bereich der Sondernutzungsflächen selbst tragen müssen. Die Regelung in der Teilungserklärung zielt darauf ab, einen Gleichklang von Nutzungsrecht und Instandhaltungslast herbeizuführen.

 

Daher waren die angegriffenen Beschlüsse über die Kostentragung ohnehin nur deklaratorischer Natur.

 

 § 16 Abs. 4 WEG:

 

(4) Die Wohnungseigentümer können im Einzelfall zur Instandhaltung oder Instandsetzung im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 oder zu baulichen Veränderungen oder Aufwendungen im Sinne des § 22 Abs. 1 und 2 durch Beschluss die Kostenverteilung abweichend von Absatz 2 regeln, wenn der abweichende Maßstab dem Gebrauch oder der Möglichkeit des Gebrauchs durch die Wohnungseigentümer Rechnung trägt. Der Beschluss zur Regelung der Kostenverteilung nach Satz 1 bedarf einer Mehrheit von drei Viertel aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer im Sinne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälfte aller Miteigentumsanteile.

 

 

 

§ 22 Abs. 1 WEG:

 

(1) Bauliche Veränderungen und Aufwendungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden.

 


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