Miete: BGH kippt auch isolierte Endrenovierungsklausel

Eine Regelung in einem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag über Wohnraum, nach der der Mieter verpflichtet ist, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Das gilt auch, wenn der Mieter zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses nicht verpflichtet ist (BGH 12.9.07, VIII ZR 316/06, Abruf-Nr. 073138).

 

 Sachverhalt:  Der Mietvertrag enthält zu Schönheitsreparaturen nur die Regelung (§ 14 Nr. 2): „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert gem. Anlage zurückzugeben.“ In der Anlage heißt es unter Nr. 10: „Zustand der Mieträume: Die Wohnung wird in einem einwandfrei renovierten Zustand übergeben. Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben. Die Wände sind mit Raufaser tapeziert und weiß gestrichen. Die Türzargen, Fensterrahmen und Heizkörper sind weiß lackiert. Teppichboden ist fachmännisch zu reinigen.“ Die Mieter halten die Endrenovierungsklausel für unwirksam und eine Pflicht zur Vornahme von Schönheitsreparaturen für nicht gegeben. Ihre Feststellungsklage hatte vor dem BGH Erfolg.  

Entscheidungsgründe: Anders als das Berufungsgericht meint, folgt weder aus Nr. 10 der Anlage noch aus § 14 Nr. 2 des Mietvertrags unmissverständlich, dass der Vertrag dem Mieter Schönheitsreparaturen bei Auszug nur insoweit auferlegt, als nach dem Abnutzungszustand hierfür ein Bedürfnis besteht, dass er also keine uneingeschränkte Verpflichtung des Mieters zur Vornahme einer Endrenovierung begründet. Der Wortlaut ist insoweit jedenfalls nicht eindeutig. Mit der Formulierung „Bei Auszug ist die Wohnung fachgerecht renoviert zurückzugeben“ kann zwar auch eine länger zurück liegende fachgerechte Renovierung gemeint sein, aufgrund derer eine umfassende Neurenovierung noch nicht erforderlich ist. Näher liegt aus der Sicht eines durchschnittlichen Mieters jedoch ein Verständnis dahin, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss oder jedenfalls seit der letzten Renovierung keine Abnutzungsspuren aufweisen darf. Das gilt umso mehr, als die Wohnung dem Mieter nach der Klausel in einem „einwandfrei renovierten“ Zustand übergeben worden ist und im Weiteren hinsichtlich des Teppichbodens eine Reinigung vorgeschrieben, also ausdrücklich eine im Zeitpunkt des Auszugs zu erfüllende Vornahmepflicht begründet wird. In der Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung hält die Bestimmung einer Inhaltskontrolle nach § 307 BGB nicht stand.  

 

Die weithin übliche, formularmäßige Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen auf den Mieter wird von der Rechtsprechung als Teil der Gegenleistung des Mieters für die Gebrauchsüberlassung der Räume und daher als wirksam angesehen (grundlegend BGHZ 105, 71). Die Endrenovierungsklausel geht jedoch darüber hinaus und trägt einseitig den vom gesetzlichen Leitbild (§§ 535, 538 BGB) abweichenden Vermieterinteressen Rechnung (OLG Hamm NJW 81, 1049). Sie verpflichtet den Mieter, bei Beendigung des Mietverhältnisses auch zu renovieren, wenn er nur kurze Zeit in der Wohnung gewohnt oder erst kurz zuvor (freiwillig) Schönheitsreparaturen vorgenommen hat, so dass bei einer Fortdauer des Mietverhältnisses für eine (erneute) Renovierung noch kein Bedarf bestünde. Die Endrenovierungspflicht wird in diesen Fällen nicht durch eine entsprechende Abnutzung der Wohnung durch den Mieter selbst aufgewogen. Sie dient vielmehr allein den Interessen des Vermieters, der in die Lage versetzt wird, bei einer Neuvermietung jeweils auf Kosten des Vormieters eine frisch renovierte Wohnung zur Miete anzubieten. Diese Möglichkeit stünde dem Vermieter in den vorgenannten Fällen auch nicht zur Verfügung, wenn er seine Schönheitsreparaturpflicht nicht abbedungen, sondern stattdessen die für deren Erfüllung erforderlichen Aufwendungen – ausgehend von üblichen Renovierungszeiträumen – in die Miete einkalkuliert hätte.  

 Praxishinweis: Der VIII. Senat setzt seine Rechtsprechung zur Unwirksamkeit von Endrenovierungsklauseln in formularmäßigen Wohnraummietverträgen konsequent fort. Anders als in den bisher entschiedenen Fällen (ZMR 98, 752; MK 03, 116, Abruf-Nr. 031476; MK 03, 182, Abruf-Nr. 031926; WuM 06, 310; MK 06, 113, Abruf-Nr. 061462), in denen dem Mieter neben der Endrenovierungspflicht zugleich auf der Grundlage eines Fristenplans oder unabhängig davon eine Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen während der Mietdauer auferlegt war, fehlte eine solche im Streitfall. Das heißt: Die Endrenovierungsklausel ist selbst unwirksam, wenn der Vermieter die Wohnung vor Übergabe frisch renoviert hat und der Mietvertrag eine Schönheitsreparaturpflicht während der laufenden Mietzeit nicht vorsieht. Enthält der Vertrag aber keine wirksame Abwälzung der Schönheitsreparaturverpflichtung auf den Mieter, hat dies nach § 306 Abs. 2 BGB zur Folge, dass hinsichtlich der Schönheitsreparaturen § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gilt. Danach ist der Vermieter und nicht der Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.  

 

Für Mietverträge über Gewerberaum kann wegen der vergleichbaren Interessenlage nichts anderes gelten (BGH MK 05, 114, Abruf-Nr. 051468).  

Der Mieter kann die Unwirksamkeit der Klausel im Konfliktfall bereits während des laufenden Mietverhältnisses mit der Feststellungsklage geltend machen.  

 

Eine Endrenovierungsklausel ist AGB-fest, wenn sie den Mieter zu Schönheitsreparaturen nur verpflichtet, sofern hierfür nach Abnutzungszustand und unter Berücksichtigung eines wirksam vereinbarten Fristenplans ein Bedürfnis besteht (BGH MK 04, 131, Abruf-Nr. 041892).  

 


Kommentar schreiben

Kommentare: 0