Zu den Betriebskosten gehören nicht die Kosten, die zur Erhaltung des

bestimmungsmäßigen Gebrauchs aufgewendet werden müssen, um die durch Abnutzung, Alterung und Witterungseinwirkung entstehenden baulichen oder sonstigen Mängel ordnungsgemäß zu beseitigen (Instandhaltungs- und Instandsetzungskosten).

Das ist ausdrücklich festgelegt worden. (§ 1 Abs 1 Nr 2. Betriebskostenverordnung).

Arbeiten zur Erhaltung der Betriebssicherheit und Betriebsbereitschaft sind daher nicht umlagefähig (AG Hamburg, Urteil v. 9.9.2005 – 40A C 129/05, AG Lichtenberg, Urteil v. 29.01.2003 – 7 C 303/02).

Häufig wird dafür von Servicebetrieben auch der Begriff „Vollwartung“

verwendet. Es ist anerkannt, dass bei solchen Verträgen die Instandsetzungs-und Instandhaltungskosten herauszurechnen sind. Kosten die durch den Funktionstest der Anlage entstehen sind aber umlagefähig.

Zu prüfen ist, ob die Kostenposition unter „Betriebskosten“ in diesem Sinne überhaupt fällt.

Beispiele, keine Betriebskosten sind:

- Austausch des Löschpulvers bei Feuerlöschern (alterungsbedingte

    Erscheinung),

- Erneuern von Batterien bzw. Akkus in Rauchwarnanlagen

   (alterungsbedingte Erscheinung),

- die Kosten für die Wartung einer Rauchabzugsanlage (LG Berlin 64.

   Zivilkammer, Urteil vom 23. April 1999, Az: 64 S 399/98 Quelle: NZM 2000,

   27-28).

Eine Umlage der „Wartungskosten“ für eine Rauchabzugsanlage

auf den Mieter kommt nicht in Betracht, wenn es sich tatsächlich um nicht

umlagefähige Instandsetzungs- und Instandhaltungskosten handelt, die der

Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs eines Gebäudeteils dienen, weil Pflege, Reinigung und anschließende Justierung der Anlage erforderlich sind und sich die „Wartung“ nicht auf eine isolierte Überprüfung der Anlage beschränkt.

Quelle: siehe Quellennachweis 17-09 Nur Betriebskosten dürfen umgelegt werden (RWA u. Feuerlöscher)