Endrenovierungsklauseln in Mietverträgen

 

Formularklauseln in Mietverträgen sind insgesamt unwirksam, wenn sie neben turnusmäßigen Schönheitsreparaturen zusätzlich die Renovierung bei Auszug verlangen.

 

Beliebt sind seit jeher folgende Regelungen im Mietvertrag: "Die Wohnung ist in einem renovierten Zustand zurückzugeben" oder "Der Mieter muss die Wohnung komplett renoviert übergeben".

 

Solche Klauseln in Standardmietverträgen sind allesamt unwirksam. Dies wurde schon vor Jahren höchstrichterlich entschieden.

 

Nach dem Bürgerlichen Gesetzbuch ist nämlich der Vermieter für die Durchführung der Renovierungs- arbeiten in einer Wohnung - im Fachjargon Schönheitsreparaturen - zuständig. Er kann diese Pflicht aber wirksam auf den Mieter abwälzen. Dafür hat die Rechtsprechung jedoch genaue Vorgaben und insbesondere bestimmte Fristenpläne entwickelt. Diese müssen bei der Formulierung der Klausel Berücksichtigung finden.

 

Ein Passus im Mietvertrag, nach dem der Mieter unabhängig von der Wohndauer eine Endrenovierung durchführen muss, führt deshalb zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters. Er wäre sonst schon nach sehr kurzer Wohnzeit verpflichtet, die komplette Wohnung zu streichen.

 

Sind in einem Mietvertrag mehrere Passagen enthalten, die eine Renovierung des Mieters vorsehen, so macht die Unwirksamkeit der einen Klausel auch die an sich zulässige andere Klausel unwirksam. Fatale Folge der Summierung: Der Mieter muss gar nicht renovieren, weder in Laufe eines langen Mietverhältnisses, noch bei Auszug.

 

Das Gericht hatte dabei über einen Fall zu entscheiden, in dem der Mieter über 20 Jahre keine Schönheitsreparaturen, sprich Renovierungsarbeiten, an der Wohnung ausführte. In seinem Mietvertrag war geregelt, dass er die laufenden Schönheitsreparaturen nach Fristenplan erledigen muss. Eine andere Formularklausel enthielt jedoch die zusätzliche Pflicht, die Wohnung bei Auszug "ohne Rücksicht auf den für Schönheitsreparaturen vereinbarten Zeitablauf" zu übergeben.

 

Nachdem der Mieter ohne Renovierung aus der Wohnung auszog, landete der Fall vor Gericht. Der Bundesgerichtshof wies die Schadensersatzklage des Vermieters ab.

 

Zur Begründung führte er aus, dass die unbedingte Verpflichtung zur Endrenovierung der Wohnung dazu führt, dass die gesamte Regelung über die Instandhaltung unwirksam ist.

 

Bundesgerichtshof AZ.: VIII ZR 308/02

Hinweis:

 

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofes betrifft Regelungen in Formularmietverträgen für Wohnräume. Es handelt es sich dabei um sogenannte Allgemeine Geschäftsbedingungen (das sogenannte "Kleingedruckte"), in denen der Gesetzgeber in speziellen Vorschriften den Schutz des Verbrauchers regelt (§§ 305 ff. BGB).

 

Auch vorformulierte Schlussrenovierungsklauseln des Vermieters in Zusatzvereinbarungen zum Mietvertrag fallen unter die Schutzvorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches - auch wenn sie mit der Hand oder Maschine verfasst wurden. Ungeklärt bleibt dagegen die Zulässigkeit einer " individuell zwischen Vermieter und Mieter vereinbarten Regelung", die dann zum Beispiel handschriftlich angefügt wurde.

 

Übrigens: Endrenovierungsklauseln, die Schönheitsreparaturen bei Auszug abhängig von der abgewohnten Zeit, also vom Ablauf der von den Gerichten festgelegten Fristen machen, werden vom Bundesgerichtshof nicht beanstandet - weder als Individualvereinbarung noch als vorformulierte Bedingungen.

 

Quelle: xing

 

Quelle: siehe Quellennachweis 17-70